居抜き物件とスケルトン物件について
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居抜き物件とスケルトン物件について
居抜き物件とスケルトン物件
「居抜き」という言葉を知っていますか？開業したいと考えたことのある方や不動産情報に興味のある方ならば一度は耳にしたこともあるでしょう。そうでなければ、この言葉を初めて聞いたという方もいらっしゃるでしょう。
「居抜き」とは、店舗や工場などの床、天井をはじめ、厨房機材やエアコンなどの設備、テーブル、ソファー、棚などの家具、食器や日常生活で使用する道具などがそのままの状態、または、この中の一部がついている状態で売ったり貸したりすることを言います。貸店舗の場合は、「居抜き物件」と言われています。また、物件広告には「造作譲渡」と表記されていることもありますが、この言葉は「居抜き」と同じ意味ですので覚えておくと良いでしょう。
通常、店舗を返却する時には原状回復の契約により、スケルトンの状態に戻さなければならないというのが一般的です。「スケルトン」とは、動物や人間の骨格を意味する言葉ですが、不動産の用語として、内装など造作をつける前の何も手を入れていない状態のことを言います。このような物件のことを「スケルトン物件」と呼びます。
開業を考えている場合、この「居抜き物件」と「スケルトン物件」のどちらを選ぶのかということも重要なポイントとなります。どちらの物件を選ぶとしても、メリットとなることデメリットとなることがありますので、自分の目的と方向性をもって決めることが大切です。
居抜き、スケルトンを選択するメリットとデメリット
先ほども少し触れましたが、「居抜き物件」「スケルトン物件」には、メリットもあればデメリットもあります。
まず、「居抜き物件」ですが、これは借主側と貸主側のどちらにもメリット、デメリットがあります。借主側の大きなメリットとなるのが、初期費用を低く抑えられるということです。開業にはまとまった費用が必要となりますが、はじめからある程度の形ができている居抜き物件であれば、少ない費用で開業することも可能なのです。また、店舗経営を行う上で重要となる損益分岐点も低く抑えられます。その他にも、短い準備期間でお店を始められるといったメリットもあります。
貸主側には、借主の初期費用が少なくすむことに関連して、開業時のリスクが低いため検討対象になりやすいこと、退去の目安がわかるので比較的早い段階から次の借主を募集することができること、工事にかかる期間が短いので他のテナントに迷惑をかけることがないといったメリットがあります。
一方、デメリットですが、借主側としてはある程度の形が決まっているのでレイアウトに制限があること、造作譲渡料がかかる、残った設備が故障していた場合には修理費用や、撤去、新たに設置するための費用がかかるといったことが挙げられます。貸主側は、業種が限定されてしまうことや、原状回復の規定が決めにくいといったデメリットがあります。
次に、「スケルトン物件」のメリットとデメリットを紹介します。全く何もないゼロの状態から、自由に自分の好きなレイアウトで作り上げることができるということが、借主側の最大のメリットとして挙げられます。そうすることによって店舗全体のデザインはもちろん、店のコンセプトや方向性に統一感を出すことができるでしょう。また、設備や家具についても費用をかけて最新のものや機能の良いものを選ぶことも可能となります。
その反面、すべてのことを自分で決めて工事を行うことになりますので、当然ながら費用がかかることになります。この費用がかかるという点は、デメリットとして挙げられます。また、賃貸契約してから開業までに時間がかかることになりますのでこの点もデメリットとなるでしょう。
どちらかを選ぶとしても、メリットはもちろんデメリットについてもしっかりと知識を持っておく必要があります。これらを知ったうえで選択すれば後悔することも少なくなりますし、デメリット回避することにつながります。
物件を探すポイント
居抜き物件にするのか、スケルトン物件にするのかが決まれば、あとは物件を探すという作業が待っています。物件を探すためにはポイントがあります。まず、どのように探すのかということです。インターネットを使って検索する、不動産会社へ出向き相談する、知り合いの物件を紹介してもらう、物件情報師から情報を得るなどいくつかの方法が考えられます。
どのような手段を使ったとしても、自分の求める物件を探すことができるでしょう。しかし、最近ではインターネットを使った検索が主流となってきています。パソコンとネット環境があれば簡単に検索することができますし、出向く手間や営業時間など気にしなくても良いのです。自分の希望する条件を入力すれば、いくつかの候補が出てきますので、その中から絞り込むことができます。
このように、物件を検索できるサイトを上手に活用することで、時間のかかる開業準備も無理なく行うことができるでしょう。
